Закрыть ... [X]

ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНАЯ ЛЕКЦИЯ НА ТЕМУ МОШЕНИКОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ!!!!

ДОСТАЛАСЬ МНЕ СОВСЕМ НЕ ДАРОМ!!!

НО Я ОЧЕНЬ ХОЧУ ЧТОБЫ ОНА ВАМ ПОМОГЛА НЕ СТАТЬ ЖЕРТВОЙ МОШЕННИКОВ!!!

ПРЕДУПРЕЖДЁН-ЗНАЧИТ ВООРУЖЕН!!!

Уважаемые посетители нашего мероприятия!  Так как текст моего выступления содержал ряд ссылок на документы, для удобства восприятия публикую наброски того материала, по которому мы работали 23го марта.  Прошу прощения за его несистематизированность, так как к печати он еще явно не готов. Тем не менее,  основную информацию из него извлечь можно.  Спасибо вам за интересные вопросы и живое участие в семинаре!

про титульное страхование несколько эпизодов
п.19 за 2016 г.
В обзоре мошенничеств за 2012 г. в п. 13 я описывал инцидент, произошедший  в Самаре. Механика схемы тогда была довольно простой: жулики заключили с собственником жилья договор найма, получили доступ в квартиру, сняли ксерокопии со свидетельства о регистрации права, техпаспорта и других документов. Затем, изготовив фальшивую доверенность с правом распоряжения недвижимостью, правом получения справок и пр. мошенники оформили на квартиру ипотеку. Получилось, будто собственник квартиры взял кредит, обеспечив его залогом уже имеющегося жилья. Кредитные деньги мошенники присвоили.
В то время банки не имели прямого доступа к ЕГРН, и у жуликов, конечно, был сообщник в кредитном отделе банка. История сошла им с рук, во всяком случае, приговором дело не окончилось. Точно знаю, что таких случаев в Самаре было несколько. Подробнее здесь: (http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2012_/#13 ).
Каково же было мое удивление, когда спустя пять лет после этой истории ко мне обратился потерпевший, который купил как раз такую квартиру, и рассчитывал заработать, выгодно перепродав её.
Прежде чем описать собственно схему, прошу вас поставить себя на место жуликов, которые сняли квартиру и подделали доверенность от собственника на распоряжение недвижимостью. Если вы вообразили это, то попробуйте решить следующую задачу: как в условиях относительно цивилизованного рынка недвижимости такую квартиру выгодно продать? Согласитесь, трудно продать жилье, если вы обладаете только ксерокопией правоподтверждающего документа и напечатанной на цветном принтере доверенностью с печатью «нотариуса». Кто у вас купит недвижимость, не проверяя вашу доверенность в интернете и не видя подлинников документов на квартиру?
Задачка непростая, но жулики в Самарской области талантливые – они нашли решение.
Мошенники не только отыскали банк, который не проверил доверенность (да, это Сбербанк!), но и нашли способ обрисовать покупателю всё так, что он с радостью отдал им свои деньги, даже не посмотрев документы на жилье. Причем я не могу сказать, что покупатель был неосторожен – уж очень тонко все было обставлено.
Фамилии действующих лиц поменял, номер дела не называю, так как процесс еще не закончен, а в остальном все опишу в деталях.
Итак, известно, что собственник Левашова сдала свою самарскую квартиру в найм. Нанимателем была изготовлена фальшивая доверенность, якобы выданная собственницей на нанимателя Весова, согласно которой Весов уполномочен продать недвижимость по своему усмотрению. Квартира по доверенности была переоформлена на некого Ермина, также участника схемы.
Став собственником квартиры Ермин столкнулся как раз с той проблемой, о которой только что шла речь: продать такую квартиру нормальному человеку очень трудно. Впрочем, подготовка к мошенничеству была на этом окончена.
Во втором акте пьесы на сцене появился персонаж по фамилии Пискун. По всей видимости, он являлся организатором схемы, так как именно он нашел жертву – своего достаточного состоятельного знакомого Броскина.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Пискун сообщил Броскину, что у него на примете есть хорошая квартира общей стоимостью 5 500 т.р., которую можно купить с большой скидкой и сразу выгодно перепродать. Пискун попросил у Броскина денег для совершения покупки.
У Броскина были свободные 1 700 т.р., и он был не против вложиться в выгодное дело, но хотел (внимание!) гарантий того, что его деньги не пропадут.
Именно в этот момент жулики применили замечательное  психологическое ноу-хау: Пискун сообщил Броскину, что к его 1 700 т.р.. он добавит свои деньги, и что он готов всю квартиру целиком (!) оформить на Броскина. Для Броскина ситуация выглядела так, как будто это Пискун рискует деньгами, а вовсе не он сам.
Броскин проглотил наживку.
На сделку в МФЦ со стороны продавца явились Ермин и Пискун. Они принесли договор, согласно которому оплата по сделке уже была произведена за исключением суммы в 1 700 т.р. Броскин подумал, что это Пискун внес деньги Ермину, а Ермин это не отрицал. Конечно, в реальности никаких денег Пискун Ермину не платил, и они оба просто ждали денег Броскина, но последний не догадывался об этом.
Броскин подписал договор, по которому недвижимость стала его собственностью, и отдал 1 700 т.р. Ермину.
Броскин сразу же попросил Пискуна помочь ему как можно быстрее продать квартиру.
После антракта в пару недель начался третий акт, в котором появилась некая Силантьева. Она осмотрела квартиру и выразила готовность ее приобрести. К разочарованию Броскина, Силантьева согласилась на цену только в 5 570 т.р., то есть маржа у Броскина получалась совсем небольшая. Пискун уговорил колеблющегося Броскина продать недвижимость, обещая вернуть ему на 100 т.р. больше, и Броскин согласился.
Броскин узнал, что Силантьева собирается купить квартиру с использованием кредитных средств. Сумму в 4 599 т.р. она собиралась получить в Сбербанке, а 971 т.р. якобы должна оплатить из личных накоплений. Пишу «якобы», так как Броскин совершенно не следил за расчетами: он удовлетворился словами Пискуна о том, что свои 1 800 т.р. получит из кредитных средств.
Интересны сроки всех этих сделок. От настоящего собственника Ермину права перешли на основании договора от 03.12.2015 г.; далее от Ермина к Броскину квартира была отчуждена 18.12.2015 г.; далее Броскин продал квартиру Силантьевой 18.01.2016 г. По сути, все три сделки были совершены в течение месяца с небольшим, даже если считать новогодние праздники.
Три сделки подряд не показались странными сотрудникам Сберегательного банка, и выписку об истории перехода прав на объект они, видимо, не заказывали. Более того, они не интересовались тем, что Ермин получил право собственности на основании сделки, совершенной представителем продавца по доверенности. Указанная доверенность была названа в договоре, сотрудники банка имели возможность зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru) и вбить реквизиты доверенности, но они не сделали этого.
В итоге Сберегательный банк выдал Силантьевой кредит на сумму 4 599 т.р. Данная сумма была зачислена на счет Броскина, который вычел из нее свои 1 800 т.р. и все оставшиеся деньги в сумме 2 799 т.р. отдал Пискуну. Передавая Пискуну 2 799 т.р. Броскин все еще был уверен, что он возвращает товарищу деньги, которые тот ранее вложил в недвижимость.
В марте 2016 г. настоящий собственник квартиры Левашова, возвратившись в не занятую Силаньтевой квартиру, узнала что собственник квартиры сменился. Левашова немедленно  обратилась в суд и решением районного суда квартира была истребована от Силантьевой, а все совершенные сделки признаны недействительными.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

После того, как у Силантьевой отобрали квартиру, логично было предположить, что обслуживать долг в 4 599 т.р. она не станет. Но, как ни удивительно, Силантьева продолжила платить по кредиту. Судя по сайту ФССП, крупных просроченных долгов у нее нет.
Выждав небольшой промежуток времени, Силантьева подала в суд на Броскина.
К Броскину, который на всех манипуляциях заработал только 100 т.р., прилетел гражданский иск на договорную стоимость квартиры (5 570 т.р.).  Исковые требования Силантьевой мотивированы необходимостью применить последствия недействительности сделки. Напоминаю, что сама сделка уже разрушена вступившим в силу решением суда.
Понятно, что Пискун «умыл руки» и Броскину помогать не собирается.
Ясно также, что у Ермина истребовать какие-либо деньги Броскин не сможет – собственности у Ермина никакой нет. В тоже время сам Броскин располагает дорогой недвижимостью, банковскими счетами и другим имуществом, до которого Силаньтева так или иначе доберется.
Уже к настоящему времени ради интереса можно подсчитать доходы Пискуна от совершенного мошенничества. Так, 1 700 т.р. он получил от Броскина изначально. Затем Пискун получил от Броскина еще 2 799 т.р. из кредитных денег Сберегательного банка. (Думаю, что Пискун делился с подельниками, но суммы уже крупные). Теперь, в довершение всего начатого, к Броскину заявлены требования на сумму 5 570 т.р. Эти требования почти гарантировано будут удовлетворены, и решение будет исполнимым, т.к. у Броскина есть что взять.
Арифметическое сложение показывает, что из этой махинации жулики извлекут прибыль в 10 069 т.р., тогда как их расходы ограничились госпошлинами и затратами на обслуживание кредита Силантьевой.
На мой взгляд содеянное — высший пилотаж. Если, конечно, аферистов не пересажают, они обязательно сделают это снова.
Меня как юриста интересует, прежде всего, банковская проверка квартиры, под которую выдавалась ипотека. Я так понимаю, что ее просто не было. С замечательным качеством оценки рисков в Сберегательном банке я уже сталкивался, (http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/pro_to_kak_proveryalshchiki_yuridicheskoy_chistoty_iz_sberbanka_voron_schitali/), и такие вещи в этом кредитном учреждении уже не удивляют.
Мне осталось уточнить только про страхование титула у заемщицы Силантьевой – было или нет. Я это обязательно сделаю.

2016 г. № 2.
Периодически спорю с коллегами-юристами и с риелторами на тему того, на какой срок нужно покупать титульную страховку. Меня всегда удивляет стандартный ответ о том, что полис нужно брать на три года. Почему именно на такой срок? Ведь истечение общих сроков давности (ст. 196 ГК РФ) далеко не всегда является препятствием для истребования недвижимости от покупателя. В качестве примера могу привести нашумевшее мошенничество, совершенное в столице (см. обзор мошенничеств за 2012 г., пункт 4 http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2012_/#4 ). Там речь шла о заметно более длительных, нежели три года, сроках, но это не помешало истребовать квартиры, в том числе и от добросовестных приобретателей.
Мои оппоненты в споре отвечают, что такие случаи очень редки, и, как правило, все неприятности начинаются в течение первых трех лет. Много раз это слышал, но сам бы так никогда не сказал.
Судите сами.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

За консультацией обратился гражданин, с которым произошло следующее.
В 2007  году он приобрел нежилое помещение. В 2011 г. из-за ряда причин переоформил офис на свою родственницу. В 2015 г. родственница решила оформить свои права на землю под офисом, с чем обратилась в муниципалитет.
После этого обращения мэрия «вспомнила что-то важное», обратилась в суд, стала оспаривать права на офисное помещение  и потребовала погашения записи в ЕГРН.
Как выяснилось, еще в 2004 г. первый собственник помещения получил права на него согласно решению суда.
Данное решение было исполнено, в реестр была внесена соответствующая запись. В дальнейшем помещение было продано. В 2005 году судебное решение было отменено третьей, кассационной инстанцией, по действующей в то время редакции ГПК РФ. При этом нового, «текущего» собственника в процесс не вызывали (!). После отмены решения запись в реестре погашена не была. Данное положение сохранялось до 2007 г., когда права на недвижимость перешли моему клиенту.  Только в 2016 г. мэрия «вспомнила» про состоявшуюся отмену судебного решения 2004 г. и добилась погашения записи в реестре прав на недвижимость. Спустя 14 лет после оформления прав на недвижимость…
Потерпевший, теперь уже бывший собственник, оказался в ситуации, когда по закону он может требовать свои деньги с продавца, но у последнего, как назло, совершенно нет имущества.
Мы рассматривали вариант заявления требований к мэрии, но отказались от этой идеи, так как ГК РФ прямо предусматривает заявление в такой ситуации претензий к продавцу.
Найти того собственника, который являлся действующим на момент рассмотрения дела в кассации, пока не удается, а без него добиться пересмотра кассационного постановления почти нереально.
Я это к чему: какой вообще смысл говорить про три года исковой давности?
У меня, как у потребителя страховых услуг, сформировалось стойкое убеждение: если полис действительно нужен, если есть реальная опасность потерять права на недвижимость, лучше вообще отказаться от покупки. При проверке рисков по сделкам (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) последнее время я перестал указывать, что по сделке рекомендуется титульное страхование. Не вижу в этом смысла, так как непонятно, на какое время нужно покупать полис. Срок страхования, согласитесь, немаловажный вопрос, так как каждый год действия полиса нужно оплачивать отдельно.
Отмечу, что сам всегда пользовался такой страховкой при покупке недвижимости, но со сроками — полнейшая неопределенность, это факт. Кроме того, существуют столь фантастические способы восстановления сроков исковой давности, что рассчитывать на истечение трехлетнего срока не приходится.
15.
Комплексное ипотечное страхование, вроде бы, неплохая придумка. Но после смерти заемщика по ипотечному кредиту всегда так трудно и долго идут процессы против страховщиков, что иногда родственники просто теряют терпение. Ведь до того, как наследник умершего заемщика сможет подать иск к страховой компании, ему сначала нужно получить свидетельство о смерти, известить страховщика, через полгода оформить наследство, подать официальное заявление в страховую, дождаться ответа, известить всех остальных наследников о предстоящем судебном процессе, уточнить, кто владелец закладной  и как должна будет происходить выплата… В общем, еще до обращения в суд нужно проделать большую работу. Все это отягощается тем, что наследники часто вынуждены оплачивать за умершего заемщика текущие ипотечные платежи, вплоть до получения страховой выплаты, иначе кредитор подаст в суд, а такие процессы складываются по-разному. Накладываются и другие проблемы (например, http://granatmaxim.ru/stati-i-video/grustnaya_statya_pro_guta_strakhovanie_i_pochtu_rossii/).

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

В чем причина всех этих трудностей? Главная причина — сверхосторожность страховщиков, которые любого, даже умершего заемщика считают жуликом, пока не доказано обратное.
И знаете что? Страховщиков я хорошо понимаю. Вот, например, одна из последних историй.
За изготовление поддельных документов и продажу их через интернет была арестована жительница Омска. При обыске у подозреваемой было найдено свидетельство о её собственной смерти. Настоящее, не поддельное свидетельство ЗАГСа.
Следователи задались вопросом: для чего человеку нужно свидетельство о собственной смерти? Конечно, можно было предположить, что задержанная является представительницей какой-нибудь субкультуры вроде «эмо», но объяснение нашлось более прозаичное.
Оказалось, что жительница Омска приобрела в родном городе квартиру с использованием ипотечных средств. По предложению банка она согласилась заключить со страховщиком договор комплексного ипотечного страхования (купила коктейль из титульного страхования, страхования недвижимости и страхования жизни\здоровья). По условиям полиса, при наступлении смерти застрахованного страховщик должен произвести выплату в размере остатка задолженности плюс 10% от указанной суммы.
Затем аферистка «потеряла» паспорт, восстановила его и после вышла замуж – сменила фамилию.
После оформления кредитного договора и договора страхования еще совсем молодая женщина написала завещание на своего брата. Потом она подделала медицинское свидетельство о своей смерти (внеся в него данные «утерянного», добрачного паспорта). Имея фальшивое свидетельство о смерти и оригинал «утерянного» паспорта ее брат получил свидетельство о смерти в ЗАГСе. Вслед за этим брат принял наследство и написал заявление страховщику.
Страховая компания на сей раз на удивление четко исполнила обязательства – погасила остаток долга по ипотечному договору и выплатила брату полагающиеся ему 10% сверх остатка долга.
Удивительное все-таки у нас государство! При расследовании уголовного дела выяснилось, что «умершая» гражданка, которая официально поставила Российскую Федерацию в известность о собственной смерти, после своей «кончины» совершенно спокойно выехала за границу, где и проживала вплоть до возвращения в Россию спустя два года. А вы говорите – пограничные войска, ФСБ… Покойники через границу путешествуют туда-обратно, по собственным документам.
За возвращением последовал, как уже говорилось, арест за подделку документов, в результате чего случайно вскрылась и история с ипотекой.
Страховщики даже не подозревали, что произвели выплату без каких-либо к тому оснований, пока следователи не сообщили им о том, что «умершая» заемщица проходит обвиняемой по совершенно другому уголовному делу и вполне себе жива.
В итоге по совокупности обвинений был вынесен приговор: два с половиной года лишения свободы.
Достаточно редкий, кстати, случай, что все окончилось приговором. Когда с подобным я сталкивался в прошлый раз, жулик совершенно безнаказанно «надул» страховщиков по ипотечному страхованию (см. п. 10 обзора мошенничеств за 2010 г. http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2010/#10).  Квартиру в том случае мошенник получил практически бесплатно.

№ 4 за 2012 г.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

В обзоре за 2011 г. (п. № 7) рассказывалось о технологии воровства квартир, которые остаются пустыми после смерти одиноких граждан. В описанной схеме по фальшивым судебным решениям данные квартиры оформлялись на фиктивных собственников, а затем продавались.
После данной публикации нашими коллегами были любезно предоставлены ранее недоступные нам материалы, касающиеся вынесения приговора трем федеральным судьям. Их признали виновными по ст. 159 УК РФ (мошенничество), ст. 305 УК РФ (вынесение неправосудных решений), ст. 210 УК РФ (участие в преступном сообществе с использованием служебного положения), ст. 292 УК РФ (служебный подлог). За два года «работы» судьям удалось присвоить 110 московских квартир. Названные судьи были осуждены Верховным судом России к длительным срокам заключения в 2005 году, но примененная ими схема отлично работает до настоящего времени.
Суть заключалась в следующем.
Преступники использовали разъяснения Верховного суда России о том, что, если гражданин умер, не успев приватизировать свою квартиру, но заявление о приватизации при жизни им было подано, то наследники имеют право на недвижимость (т.к. фактически воля на приватизацию нанимателем была выражена).
Через паспортные столы и районные управы мошенники узнавали о смерти одинокого человека и фальсифицировали заявление о приватизации. Сложности в этом никакой не было, так как заявление о приватизации и сейчас делается в простой письменной форме. На заявлении за взятку, задним числом, проставлялась отметка муниципалитета о получении данного документа. Затем аферисты находили лженаследника (чаще всего – просто однофамильца умершего), на которого изготавливалось фальшивое завещание. Завещание было якобы заверено врачом одной из местных больниц, что законом в отдельных случаях допускается.
Действуя по доверенности от однофамильца, сообщники получали настоящее свидетельство о смерти, либо просто подделывали его, а после обращались с иском о признании права собственности на квартиру (якобы приватизированную и якобы унаследованную). Далее в дело вступали сообщники-судьи, которые закрывали глаза на возможные нестыковки в документах и выносили нужное решение. Когда решение вступало в силу, мошенники оформляли квартиру в собственность лженаследника и от его имени квартиру продавали, а деньги делили.
Если же квартира, на которую мошенники положили глаз, оказывалась к моменту смерти одинокого горожанина уже приватизированной, то механизм присвоения был еще проще.
Когда по истечении шестимесячного срока принятия наследства наследники умершего не объявлялись, точно также привлекался лженаследник (однофамилец) умершего. За,5-2 тыс. «наследник» направлял исковое заявление в суд с просьбой восстановить пропущенный им срок для принятия наследства и признать за ним право собственности на квартиру. Судьи удовлетворяли требование истца в рекордные сроки (иногда иск рассматривался в день его подачи). С решением суда и доверенностью от «наследника» мошенники регистрировали право собственности и благополучно продавали квартиру.
После вынесения приговора по данному делу муниципалитет обратился в суды с многочисленными исками о возврате незаконно изъятых из муниципальной собственности квартир. Реальными пострадавшими от данной схемы в итоге стали совершенно посторонние люди: непричастные покупатели квартир.
В настоящее время мы сталкиваемся только с отдельными подобными эпизодами, и столичного размаха деятельности, конечно, не встречаем. Но для освещаемой темы важно следующее: описанная схема, при удачной ее реализации, практически не оставляет покупателю квартиры шансов заранее узнать о совершенном преступлении и о потенциальной опасности сделки.
В отличие от схемы №7 из обзора за 2011 год, в данном случае в архиве соответствующего суда находится подлинное, вступившее елка в законную силу решение, которое подтверждает все права продавца. Шансы на обнаружение мошенничества имеются только в случае ознакомления покупателя с материалами гражданского дела, что в соответствии с действующим процессуальным законом невозможно. Таким образом, примененную судьями схему почти невозможно выявить до покупки квартиры.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

В связи со сказанным мы взяли за правило: всем покупателям квартир, которые некогда были приватизированы по решению суда, либо тех, которые были включены судебным решением в наследственную массу, мы рекомендуем приобретать полисы титульного страхования.
Это приводит к удорожанию покупки, так как неясно, на какой срок следует производить страхование. Если обычно мы рекомендуем продлевать страховку хотя бы до истечения общего срока исковой давности (3 года), то в данном случае невозможно предсказать, когда преступление против муниципалитета будет обнаружено и город предъявит иск о возврате квартиры. Соответственно, риск утраты права собственности на подобное жилье будет существовать очень длительное время, что влечет необходимость ежегодного продления полиса титульного страхования.
При прочих равных условиях покупателю целесообразно выбрать квартиру с иной «биографией».

про приговоры риелторам 2016 и преступления риелторов
№3 за 2016

В разных регионах России: в Алтайском крае, в Курганской области, в Ставропольском крае и ряде других регионов страны возбуждены уголовные дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество). Обвинения предъявляются местным чиновникам и риелторам.
Фабула дел везде примерно одинакова. Приведу цитаты из официальных сообщений для СМИ:
— «по версии следствия, преступления были совершены при заключении государственных контрактов о поставке жилых помещений в рамках краевой адресной инвестиционной программы на 2016 год для последующего предоставления по договору социального найма детям-инвалидам и членам их семей»;
или:
— «в ходе надзорных мероприятий выявлены факты заключения муниципальных контрактов на приобретение квартир для сирот по завышенной стоимости, что могло повлечь причинение ущерба администрации района».
Обвинение строится на следующих постулатах.
Приобретение квартир для социально-незащищенных групп населения, в том числе и на вторичном рынке, регулируется законом о госзакупках (ФЗ-44 «О  контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»). Аукционы на приобретение квартир размещаются на общероссийской электронной торговой площадке, на которой участником торгов может стать любое юридическое или физическое лицо.
Следствие утверждает, что местные чиновники, зная о предстоящих торгах, на которых будет выкупаться жилье для сирот и инвалидов, заранее вступали в сговор с риелторами. Последние находили самое дешевое жилье, оформляли на себя, подавали заявки на участие в конкурсе и выгодно перепродавали недвижимость. В итоге в накладе оставалась казна (так как происходило завышение цены) и получатели жилья (так как им доставались квартиры в самом скверном состоянии, из-за желания риелторов получить максимальную прибыль).
В ряде случаев следствию удается доказать и сговор, и завышение цены, и, очевидно, какие-то судебные перспективы у данных обвинений имеются. К сожалению, как всегда в России, не обходится без кампанейщины.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Например, в одном регионе просто не было квартир, которые бы подходили под условия конкурса: либо цена на рынке была выше, чем предполагали условия конкурса, либо квартиры не подходили под требования к качеству ремонта. Каждая квартира индивидуально осматривалась комиссией, которая принимала решение о допуске объекта. В итоге местная администрация была вынуждена констатировать: подходящих под условия конкурса квартир просто нет.
Что делать?
Работники администрации обратились к риелторам, составили официальные письма об этом. Соответственно, риелторы стали искать возможность решить проблему и попутно заработать. Они находили недорогие квартиры, которые подходили по метражу и месту расположения, но в которых было необходимо сделать ремонт. Риелторы, часто даже не переоформляя на себя недвижимость, стали договариваться с собственниками квартир: мы за свой счет делаем ремонт в вашем жилье, после чего продаем квартиру и вы с нами рассчитываетесь.
Что интересно, заработок, который риелторы получали после претворения данных замыслов в жизнь, был скромным. Если квартира без ремонта в этом регионе стоила 700-750 тысяч рублей, расходы на ее ремонт составляли около 300 тысяч рублей, то выкупная цена на торгах составляла 1 000 – 1 100 тысяч рублей. То есть, после заметных материальных вложений и нескольких месяцев работы риелтор в лучшем случае зарабатывал 50-100 тысяч рублей. Согласитесь, это не сверхприбыль.
Сегодня риелторы из этого региона проходят по названным делам как свидетели или как соучастники по обвинениям в мошенничестве и завышении продажной цены.
Абсурдность данных обвинений даже не хочу комментировать. Следствие не учитывает, что в ряде случаев риелторам вообще не удавалось получить прибыль. Например, одна из квартир принадлежала пожилой женщине, которая хотела квартиру продать и переехать к родственникам в другой город, но продать жилье у пенсионерки никак не получалось. Она уже длительное время безуспешно искала покупателя. По этой причине она с радостью согласилась на предложение риелторов отремонтировать ее жилье и после этого предложить его на конкурс. К сожалению, пенсионерка умерла, не дожив до торгов, а ремонт к этому времени в ее квартире уже был сделан за счет риелтора. Последнему наследники пенсионерки даже не сказали «спасибо». Какой уж тут заработок?
В другом случае собственник до начала ремонта подписал предварительный договор с риелтором, согласно которому взял на себя обязанность продать квартиру после окончания ремонтных работ, за заранее определенную цену в 700 тысяч рублей. После завершения ремонта владелец квартиры передумал, сославшись на то, что эта недвижимость для него – единственное жилье. Судья, рассматривавший иск риелтора по ст. 429 ГК РФ развел руками и в требованиях о понуждении к заключению договора куплипродажи отказал. Сейчас риелтор уже несколько месяцев пытается получить с собственника стоимость выполненного ремонта.
Известно также о некоторых случаях, когда получатели жилья (сироты) требовали переделать ремонт, который им по какой-то причине не понравился. Под угрозой пересмотра результатов конкурса риелторы соглашались произвести работы за свой счет  и также терпели убытки.
С учетом всего сказанного возникает вопрос: стоило ли вообще риелторам затеваться с участием в этих программах?
Может быть, я не прав, но сам всегда стараюсь держаться подальше от муниципальных и государственных денег.

№ 13 за 2016 г.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Летом 2016 г. в Самаре состоялось крайне интересное мошенничество, связанное с расчетами через банковскую ячейку.
К сожалению, мне неизвестно в деталях окончание этой истории, так как клиентку я переадресовал коллеге, которая занимается уголовными делами, и со слов последней знаю, что потерпевшая (давайте пока называть ее так) после определенного момента перестала выходить на связь. Тем не менее, история очень любопытна.
Продавец квартиры имела непогашенные долги, и в отношении нее было возбуждено несколько исполнительных производств. В связи с этим она держала недвижимость на балансе организации, которой управляла в качестве директора.
В какой-то момент женщина захотела улучшить свои жилищные условия: имеющуюся квартиру продать, добавить свободные деньги и приобрести другой объект. Потерпевшая рассказала, что свои свободные деньги она хранила в банковской ячейке.
Покупатель на квартиру быстро нашелся – им оказалась риелтор из Тольятти. Стороны согласовали цену и договорились о дате сделки. Риелтор поинтересовалась, какие планы у собственницы на будущее, и не нужны ли ей услуги агента недвижимости? Потерпевшая ответила, что она уже нашла подходящий объект, и к вырученным от сделки деньгам добавит свои 2 200 000 рублей, которые хранит в сейф-ячейке. Продавец рассказала, что специально просит совершить сделку вечером определенного дня, чтобы на следующее утро приобрести себе другой объект недвижимости.
Утром накануне продажи потерпевшая забрала из арендованной ячейки деньги в сумме 2 200 000 рублей наличными и стала ожидать назначенной сделки.
Непосредственно перед сделкой покупатель позвонила продавцу и первым делом спросила, сняла ли та деньги для совершения покупки? Услышав положительный ответ, она извинилась и пояснила, что не собрала всю необходимую сумму. При этом риелтор, рассыпаясь в извинениях, предложила продавцу принять сегодня «хотя бы задаток в сумме 200 000 р.», так она очень заинтересована в объекте и извиняется за доставленные неудобства. Потерпевшая согласилась принять деньги, и приехала в тот же банк, откуда утром забирала наличные – именно здесь стороны сделки решили встретиться.
Далее цитирую письмо потерпевшей: «в тот же день, 22.08.2016, я приехала в банк … на встречу с покупательницей. Оказалось, что она уже все узнала у банковских работников и договорилась о расширенном доступе к моей банковской ячейке. Я подписала договор расширенного доступа (то есть 22.08 со мной к сейфу может пройти еще два человека). В комнате расчетов покупатель передала мне задаток 200 000 р., дав подписать составленную ею расписку на 200 000 р. Я отдала ей справки о задолженностях и о прописанных в квартире. К этим деньгам я добавила свои 2 200 000 р., которые достала из сейфа утром, и закрыла все эти деньги в сейфе. Затем мы вышли из банка, она попросила меня показать, где находится в Самаре МФЦ, мы доехали туда на моей машине, вышли, распрощались и я уехала. Машина, на которой я езжу, оформлена на мою сестру. На следующий день, во вторник, ей позвонили из полиции, сказали, что я незаконно завладела деньгами, спросили, как меня найти, и сказали, что меня нужно срочно опросить. В среду к ней приехали домой оперативники из отдела полиции, задавали про меня вопросы, показывали какие-то документы, якобы расписку от меня на 2 400 000 р., сказали, что я получу пять лет, а мою квартиру продадут и вернут деньги обманутому человеку. Сестра мне это передала, я естественно испугалась и никуда не пошла. Сегодня, 30.08, я узнала, что в отношении меня возбуждено уголовное дело. Что делать я не знаю, идти в полицию очень боюсь, в тюрьму не хочу, не знаю, что будет теперь с моей квартирой и деньгами».
Потерпевшая пояснила, что на руках у нее нет никаких подписанных документов, так как единственную составленную расписку забрала себе риелтор, и что у нее нет даже копии этой расписки. Она также рассказала, что доступ покупателя к ячейке был исключительно инициативой риелтора: «она знала про то, что у меня арендован сейф-ячейка, т.к. на счет деньги я принять не могу, опасаясь того, что они будут списаны приставами, а наличкой просто в руки она дать почему-то отказалась… Она предложила убрать деньги в банковский сейф. Когда я приехала к банку взять у нее задаток и заодно заложить свои деньги в сейф, оказалось, что она уже договорилась с банковскими работниками, узнала, как можно попасть со мной в ячейку, составив договор расширенного доступа. Мне это показалось странным, но я подумала, что ничего страшного, если она так хочет посмотреть, как я эти деньги буду класть в сейф, пусть посмотрит, мне не

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

жалко.  В банке она дала подписать мне расписку, о которой я писала, мы сложили все деньги в один пакет и  я убрала его в сейф… В среду в прокуратуре было совещание, где была речь о моей ситуации. Там все настроены против меня, говорят, что я мошенница, взяла деньги и скрылась. Имеются видео с камер наблюдения в Сбербанке, где видно, что денег я кладу в сейф явно больше, чем 200 000р. Мне дали понять, что сроку у меня три дня, начиная со среды, подумать, сколько я брала денег. Если я не отдам им все свои деньги из сейфа, то тут и доказывать нечего, чистая 159.4 УК РФ, через месяц дело в суде и 100% обвинительный приговор. Что делать я не знаю».
После этого письма потерпевшая перестала выходить на связь и скрылась из г. Самары.
Как удалось выяснить, уголовное дело действительно было возбуждено. Вопрос о расписке на 2 400 000 р. так и остался для меня не проясненным. Основными доказательствами «вины» продавца выступала видеозапись из банка и показания покупательницы, которая, с ее слов, передавала 2 400 000 р., а никак не 200 000 р.
Конечно, я не могу быть на 100% уверен в том, что обратившаяся ко мне говорила правду, и что риелтор на самом деле отдала только 200 000 р., а не 2 400 000 р. И все же опыт подсказывает, что, скорее всего, клиентка не обманывала меня. Я могу поверить в то, что риелтор, еще не имея на руках договора куплипродажи, отдала 200 000 рублей под обычную расписку. Относительно крупный задаток за квартиру, но не «из ряда вон». При этом трудно поверить, что агент недвижимости, покупая жилье не кому-нибудь, а себе, отдала 2 400 000 р., не имея на руках подписанного договора купли-продажи. Мне это кажется очень маловероятным.
Окончание истории следующее: на сайте Самарского областного суда, в разделе «уголовное судопроизводство» я ввел данные обратившейся женщины. По ее фамилии и инициалам система выдала, что ФИО осуждена по ч.4 ст. 159 УК РФ (мошенничество). Приговор суда Железнодорожного района г. Самары оставлен в силе после обжалования.
Текста приговора, к сожалению, ни сайт областного, ни сайт районного суда не содержит.
Думаю, что основная причина вынесения приговора – неправильное поведение продавца, которая, вместо того, чтобы доказывать свою невиновность, уехала из города и сменила номер телефона.
В целом, конечно, каких только мошенничеств не совершается в офисах кредитных учреждений. Например, история из 2013 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2013/#2), или другое мошенничество, также совершенное с банковской ячейкой в 2015 г. (http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2015_chast_1_/#6).
С такой работой уж точно скучать не приходится.

№ 14 за 2016 г.

Я несколько раз сталкивался с тем, что священнослужители, используя, так скажем, легковерность своих прихожан, оформляли с ними разнообразные сделки и легко  получали права на чужую недвижимость. Делалось это через договоры ренты или дарения, а чаще — через завещание. Последнее настолько широко применяется в отношениях паства-священнослужитель, что даже не скрывается и не получает какого-либо осуждения. Конечно, все названные сделки основаны на фидуциарной  связи между священнослужителем и прихожанином. Когда прихожанин прозревает и обращается за помощью, разрушать эти сделки бывает довольно сложно.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

В прошедшем году столкнулся с историей, которая произошла также из-за излишней доверчивости собственника, только доверие это было проявлено в отношении риелтора. Надо сказать, что глубина веры в риелтора была вполне себе религиозной. Впрочем, судите сами.
Мошенницей оказалась агент недвижимости, которая некогда помогала небогатой семье приобретать жилье. Она выполняла поиск подходящей квартиры, договаривалась об условиях сделки, занималась оформлением кредита и прочих формальностей. В итоге квартира была куплена с привлечением ипотечных средств, а у клиентов после сделки остались теплые, дружественные отношения со своим риелтором.
Спустя некоторое время покупателя квартиры сократили на работе, он потерял доход и оказался не в состоянии обслуживать свой ипотечный долг. На жилье по решению суда было обращено взыскание, были назначены публичные торги.
На этом этапе мать собственника по всем родственникам и знакомым набрала сумму, которую хватало на выкуп квартиры с торгов (первые торги не состоялись, и цена лота была снижена торгующей организацией).
Не зная, каким образом принять участие в торгах, как внести залоговый платеж и как подать заявку, семья снова обратилась к риелтору.
Риелтору было совершенно очевидно, что ее бывшие клиенты очень заинтересованы в сохранении прав на жилье. Но ей и самой приглянулась хорошо отремонтированная небольшая квартира, в приобретении которой она когда-то участвовала. Агент сообщила своим клиентам, что выкупить с торгов квартиру можно, но «этого не может делать родственник должника».
Клиенты в эту ахинею поверили.
Риелтор предложила сделать так, чтобы в торгах принял участие ее муж, пообещав, что в будущем он переоформит квартиру на прежнего собственника, то есть вернет её владельцу.
Поверив риелтору, мать собственника передала необходимые для совершения сделки деньги, о чем была составлена расписка.
В дальнейшем муж риелтора (как оказалось, бывший) действительно принял участие в торгах и выкупил желаемую квартиру.
Далее события развивались следующим образом. По-прежнему проживавшим в квартире клиентам риелтор сообщила недостоверную информацию о том, за какую цену было выкуплено жилье. Выкупную цену риелтор завысила на 400 000 р. Указанную  «разницу» между переданной ей для участия в торгах суммой и теми средствами, которые она якобы «затратила» на приобретение недвижимости, риелтор попросила ей «компенсировать». С ее слов получалось, что, помогая семье своих клиентов, она понесла убытки в названной сумме.
Поскольку у семьи бывшего собственника уже совершенно не было денег, они попросили квартиру продать, чтобы риелтор могла получить свои 400 000 рублей. На оставшиеся средства уже теперь бывшие собственники думали приобрести себе какое-либо жилье.
Бывший муж риелтора быстро и с выгодой перепродал квартиру, после чего приобрел себе дом в пригороде. На этом история, собственно говоря, закончилась.
Риелтор неоднократно обещала своим клиентам приобрести для них жилье, но под разнообразными предлогами уклонялась от выполнения этого обещания и от возврата взятых под расписку денег.
В этом простеньком мошенничестве очень продуманной является одна небольшая деталь. Вдумайтесь: благодаря тому, что риелтор якобы вложила свои 400 000 рублей в выкуп лота, семья потерпевших согласилась продать квартиру. Мошенница сыграла на порядочности потерпевших: благодаря тому, что квартира была продана по их же предложению, семья выехала из жилья добровольно.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Если бы ситуация развивалась иным образом, если бы бывший муж мошенницы подал иск о выселении потерпевших, то история, возможно, затянулась бы. Я затягивал аналогичный процесс о выселении более чем на два года. Но мошенница поступила очень умно: потерпевшие из квартиры выехали сами, и сами снялись с регистрационного учета. В итоге, конечно, они  потеряли   и деньги  и квартиру, а на память о произошедшем у семьи остались только долги перед знакомыми и родственниками.
Совершенно ясно, что к бывшему мужу риелтора претензий заявить нельзя. Сама риелтор, как вы, наверное, уже догадались, полностью неплатежеспособна.
В возбуждении уголовного дела отказано «за отсутствием состава преступления».

про ст. 35 СК РФ
Из года в год я собираю отзывы о своей работе, читаю их в ФБ и в электронной почте. Заметил, что каждый раз сталкиваюсь с недоверием, когда речь заходит о продаже недвижимости без согласия бывшего супруга. Первый раз я увидел эту возможность десять лет назад, в 2007 г. (http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2007/#3), и сколько уже раз с тех пор мне писали и говорили, что «такого не может быть».
Например, сотрудник Росреестра на моем семинаре встал и сказал, что я несу чушь, и что они никогда бы не зарегистрировали переход права без нотариального согласия супруга, пусть даже бывшего. Пришлось показать договор с печатью регистратора. Вышел конфуз.
Другой раз Росреестр стал требовать с моей клиентки согласие мужа на продажу объекта, который действительно был приобретен в браке. При этом регистратора совершенно  не волновал тот факт, что клиентка с мужем уже много лет в разводе, а согласие на сделку бывший муж не может предоставить, так как уже мертв. Мое предложение организовать спиритический сеанс в Росреестре и вызвать на эту процедуру нотариуса почему-то не встретило понимания. В регистрации перехода права нам отказали. Пришлось подавать в суд. Выиграли, конечно.
Чтобы закрыть, наконец, тему возможности продажи недвижимости без согласия бывшего супруга, приведу дополнительно свежую практику Верховного суда РФ.
Определение Верховного суда РФ от 16 апреля 2013 г. N 5-КГ13-13
(извлечения)

«В обоснование иска Галкин А.В. сослался на то, что в период брака сторон на имя ответчика была приобретена спорная квартира, за которую уплачена часть личных денежных средств истца, полученных от продажи квартиры, принадлежащей истцу до брака. На основании совместного заявления сторон брак расторгнут 29 ноября 2008 г. Из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 11 ноября 2011 г. истцу стало известно, что собственниками спорной квартиры являются Ершова Г.А. и Новиков А.П., при этом согласия на продажу спорной квартиры, которая является совместно нажитым имуществом сторон, истец не давал.
Ответчики Галкина Т.В., Ершова Г.А. и Новиков А.П. против удовлетворения иска возражали.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 17 апреля 2012 г. иск удовлетворен частично, признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 г., заключенный между Галкиной Т.В. с одной стороны, Новиковым А.П. и Ершовой Г.А. с другой стороны, постановлено возвратить спорную квартиру в собственность Галкиной Т.В. с возложением на нее обязанности вернуть Новикову А.П. и Ершовой Г.А. денежные средства, полученные по сделке в сумме <…> руб. Произведен раздел совместной

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

собственности супругов — спорной квартиры, расположенной по адресу: г. <…>, д. <…>, за Галкиным А.В. и Галкиной Т.В. признано право собственности на данную квартиру: на 1/2 доли за каждым.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражения на кассационную жалобу Новикова А.П., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления — подлежащими отмене.

Судом установлено, что Галкин А.В. и Галкина Т.В. состояли в зарегистрированном браке с 1 декабря 1997 г. по 29 ноября 2008 г.

Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Суд первой инстанции, с которым согласился суд второй инстанции, пришел к выводу о том, что указанная выше квартира является совместно нажитым имуществом супругов.
28 октября 2010 г. между Галкиной Т.В. (продавец), с одной стороны, Новиковым А.П. и Ершовой Г.А. (покупатели), с другой стороны, заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым Галкина Т.В. продала Новикову А.П. и Ершовой Г.А. указанную квартиру за <…> руб.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования Галкина А.В. и признавая договор куплипродажи квартиры от 28 октября 2010 г. недействительным, руководствуясь статьями 33, 35, 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что отчуждение Галкиной Т.В. спорной квартиры по договору купли-продажи третьим лицам в отсутствие нотариально удостоверенного согласия Галкина А.В. противоречит закону.
С данным выводом суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они сделаны без учета требований закона.

Оспариваемый договор купли-продажи спорной квартиры заключен 28 октября 2010 г., то есть тогда, когда Галкин А.В. и Галкина Т.В. перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации). (курсив мой, М.Г.)

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru


Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду надлежит установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки. Также суду следует установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.
Следовательно, для правильного рассмотрения настоящего дела суду необходимо было установить, выражал ли Галкин А.В. согласие на отчуждение Галкиной Т.В. спорной квартиры Новикову А.П. и Ершовой Г.А. по договору купли-продажи. Соответственно, в случае наличия такого согласия  суду следовало установить, знали ли и должны ли были знать Новиков А.П. и Ершова Г.А. о том, что Галкин А.В. выражал согласие на распоряжение Галкиной Т.В. названной квартирой посредством заключения договора купли-продажи с Новиковым А.П. и Ершовой Г.А.. Указанные обстоятельства являются юридически значимыми и подлежащими установлению для правильного разрешения данного дела. Между тем судом данные обстоятельства не устанавливались».
Думаю, что после изучения данного постановления можно однозначно сказать – вопрос закрыт. По крайней мере до того момента, пока законодатели не отредактируют ст. 35 СК РФ.

про застройщиков – несколько эпизодов

№ 4 за 2016
У меня есть давние клиенты — очень порядочная строительная компания, созданная еще в 90х в форме жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Я хорошо представляю себе, по каким документам они работают и как строят. Но все же сама форма кооператива как объединения граждан для строительства жилья, наверное, не самая удачная – слишком многое зависит от честности руководителя. Не проходит года, в котором не возникла бы «приключенческая история» с каким-нибудь ЖСК. Причем каждый год истории с жилищными кооперативами становятся все более запутанными, и я уже слегка напрягаюсь, когда посетитель начинает рассказ словами: «я вложил деньги в ЖСК такой-то».
Вот очередной триллер.
Небольшое предисловие. С 2004 г. действующее законодательство предусматривает две основные формы участия граждан в строительстве объектов недвижимости. Первая – посредством заключения договоров долевого участия, согласно ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данная форма считается наиболее безопасной и потому предпочтительной.
Вторая форма — ЖСК.
Согласно ст. 110 ЖК РФ, «жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом». Как правило, участие граждан в строительстве через ЖСК является более дешевым вариантом, так как в этом случае пайщику не требуется оплачивать коммерческий интерес застройщика (ЖСК является некоммерческой организацией).

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

При этом у пайщика ЖСК более высокие риски, так как в случае с кооперативом государство в меньшей степени контролирует застройщика. В частности, не происходит государственной регистрации правоустанавливающего договора, и известны случаи многократной продажи одних и тех же квартир в ЖСК  (например, см. пункт 14 Обзора мошенничеств с недвижимостью за 2014 г. (http://granatmaxim.ru/statii-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2014/#14). Ситуация с правовым регулированием кооперативов должна была несколько улучшиться  с момента вступления в силу летом 2016 г. статей 123.1 и 123.2 ЖК РФ, но все равно проблемы остаются. Так, по-прежнему возможны неожиданные изменения сроков строительства, стоимости строительства и т.п. неприятности. Вероятность их наступления зависит от устава кооператива, полномочий его правления и, конечно, в целом от порядочности руководства ЖСК.
В моем случае председатель кооператива разработал замечательную, просто выдающуюся схему реализации  строящихся квартир.
Согласно документам, пайщиками ЖСК стали два подконтрольных  председателю общества.  ЖСК не сам реализовывал квартиры, а продавал через указанные ООО, которые переуступали свои паенакопления  гражданам. Реализация квартир происходила по договорам купли-продажи паев (от обществ к физическим лицам). Деньги вносились в кассы ООО, договоры купли-продажи визировались печатью ЖСК.
Данная схема реализации являлась необыкновенно выгодной для ЖСК.
Во-первых, около трети внесенных денег оседало в аффилированных председателю кооператива обществах. Указанные деньги тратились совершенно бесконтрольно. Строительство, соответственно, велось очень медленно. Схема, применяемая при реализации квартир в этом ЖСК, лишила  покупателей основного преимущества ЖСК – его дешевизны, так как к собственно расходам на строительство дома добавились немалые интересы коммерческих фирм (организаций-посредников). Грубо говоря, из 150  миллионов поступивших средств до кооператива дошло около 90 миллионов рублей.
Во-вторых, гражданам, купившим паи, не выдавались справки о полной выплате пая. В соответствии с п.4 ст. 218 ГК РФ такая справка обязательно нужна для признания права собственности: «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». Подчеркну: никому из клиентов ЖСК такая справка не выдавалась. Из подписанного с ООО договора купли-продажи пая не было ясно, оплатило ли указанное общество продаваемый пай в ЖСК или нет? Соответственно, никто из пайщиков не мог быть уверен в том, что он полностью оплатил строительство квартиры, и что с него не потребуют в будущем дополнительных взносов.
В-третьих, граждане, купившие пай, не получали членской книжки ЖСК. По сути, у них на руках не появлялось никаких документов о том, что они стали членами ЖСК. Это не давало гражданам возможности пользоваться правами членов ЖСК. Например, они не могли переизбрать председателя кооператива, так как их просто не приглашали на общее собрание. Среди участников кооператива по-прежнему числились только два ООО, которые уже продали большую часть своих паев. У покупателей, таким образом, имелись обязанности по внесению денег, но не было никаких прав — их не принимали в члены ЖСК.
В итоге дом остался недостроенным. Сейчас следствие устанавливает, имелся ли умысел на мошенничество у организаторов строительства.
Гражданские процессы свелись к тому, что потерпевшие стали требовать в судах признания их пайщиками, или просили признать за ними право собственности на квартиры в незавершенном строении.
Во всех этих процессах проводилось судебное следствие: в каком размере переданные в ООО деньги дошли до ЖСК, т.е. оплачен ли проданный обществами пай в кооператив?
Наиболее близкой к сложившейся ситуации нормой закона является ст. 11 ФЗ «О долевом участии…», согласно которой «уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Похожие нормы содержаться и в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п.10 ст. 48: «для государственной

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи».
Соответственно, в любом случае без установления факта оплаты пая за каждую конкретную квартиру нельзя было решить вопрос о правовых последствиях для каждого покупателя. Пришлось разбираться, что к чему, и это заняло много времени.
По результатам судебных процессов оказалось, что потерпевшие, имевшие на руках одинаковые комплекты документов, оказались в совершенно разном правовом положении. Часть потерпевших получила официальный статус «пайщик», а другая часть получила наименование «собственник незавершенного строительством объекта». Эти две категории появились от того, что исковые требования граждане заявляли по-разному.
На этом история не закончилась.
Общим собранием было принято решение о довнесении паевых взносов – строительство ведь нужно заканчивать. И тут образовалась проблема: пайщики должны доплачивать, это понятно, а как быть с теми, кто уже является собственником? Формально собственник не обязан участвовать деньгами в строительстве – см. п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Возник конфликт.
Его попытались урегулировать, но участники строительства окончательно переругались друг с другом, когда выяснилось, что собственники должны голосовать «метрами», а пайщики – «по головам», т.е. один пайщик – один голос.
В итоге образовавшийся коктейль из «пайщиков» и «собственников» превратил достраивание дома в мероприятие совершенно невозможное.
Глядя на участников строительства со стороны, я невольно вспоминаю библейскую Вавилонскую башню, строители которой внезапно стали говорить на разных языках.
Если региональные власти не достроят дом, то сами «пайщики» и «собственники незавершенки» этого точно не сделают. Они говорят на разных языках.

№ 16 за 2016 г.

На www.granatmaxim.ru уже разбирались различные мошеннические схемы, которые основаны на том, что строительная организация не является собственником возводимого имущества, а жилье реализуется через посредников. Цель таких схем заключается в том, чтобы у участников строительства сложились договорные (или членские, как в кооперативе) отношения со строительной фирмой, но чтобы с самим продавцом недвижимости таких отношений у покупателей как можно дольше не возникало. Подобное построение строительного бизнеса приводит к тому, что у конечных покупателей недвижимости образуются обязанности, но фактически не существует никаких прав.
Эти мошенничества чрезвычайно эффективны. До недавнего времени подобного рода схемы применялись в жилищно-строительных кооперативах (см., например, п. 6 обзора за 2010 г. http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2010/#6, или п. 4 обзора за 2016 г. ____ссылку добавить

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

______________). В ушедшем 2016 г. я первый раз столкнулся с тем, что аналогичная  технология применена уже в долевом строительстве, и организатором выступил не ЖСК, а  застройщик в форме ООО.
Произошло следующее.
Общество с ограниченной ответственностью в нарушение ФЗ «О долевом участии в строительстве…» возводило многоквартирный жилой дом, не прибегая к регистрации договоров долевого участия. Плохо ли это? Для дольщиков, конечно, очень плохо. Не только потому, что пакет документов у строителей мог быть недостаточным для нормальной работы (никто его не проверял), но также и потому, что при неудачном ходе стройки у клиентов такой компании шансов попасть в реестр обманутых дольщиков очень мало. Но, как это ни удивительно, работа застройщика с нарушением федерального закона подавалась как своеобразное конкурентное преимущество (!).
С момента вступления в силу ФЗ «О долевом участии в строительстве…» я первый раз столкнулся с подобного рода поведением строительной компании. Как правило, работа застройщика в нарушение ФЗ «О долевом участии в строительстве…» не афишируется, и только на прямой вопрос в клиентском отделе строители нехотя сообщают, что да, компания не обращается за  регистрацией договоров долевого участия. Отвечая так, строители понимают, что клиента они, скорее всего, теряют. При этом ладно еще, если он только откажется от покупки – может ведь и жалобу написать. Поэтому, если строители работают по «серой» схеме, то они обычно всячески уклоняются от обсуждения деталей своей работы и переводят внимание на планировки, квадратные метры, озеленение территории и прочие часто интересующие покупателей вопросы. К оформлению документов внимание в таких ситуациях не привлекается.
В данном же случае строители сообщали, что регистрация договоров долевого участия – лишняя трата денег. Коммерсанты заявляли, что, если вы хотите купить квартиры без переплат, то покупайте именно у нас – мы не тратим деньги впустую.
Тем из клиентов, кто интересовался более подробно, сообщалось, что единственным «дольщиком» застройщика ООО № 1 является ООО № 2. Соответственно, строители уверяли, что все риски несет только ООО № 2. Гражданам предлагалось заключить предварительные договоры с застройщиком, ООО № 1,  в которых была указана дата заключения основного договора, определенная после планируемого ввода в эксплуатацию дома. Демонстрировалось разрешение на строительство и договор аренды земли, оформленные на ООО №1. Клиентам объясняли, что после того как ООО № 2 получит квартиры, оно передаст их ООО № 1, и застройщик выполнит свои обязательства перед гражданами.
Многие согласились участвовать в стройке по этой странной схеме, где дом строился на деньги дольщиков, но по всем документам – за счет ООО № 2.
Строительство дома было завершено с незначительной задержкой. Данное обстоятельство указывает на то, что, в общем, документы у строителей с самого начала были в порядке. После окончания стройки все квартиры в доме приняло на баланс ООО №2.
После ввода дома в эксплуатацию граждане были поставлены перед фактом: квартиры подорожали на треть и более. Тем, кто соглашался на доплату, ООО № 2 передавало квартиры напрямую, минуя застройщика. Неофициально доплата объяснялась предчистовой отделкой, которую ООО № 2  якобы выполнило своими силами. Официально – заключался обычный договор купли-продажи. При этом предварительный договор, подписанный покупателем ранее с ООО № 1, разрушался сам собой, в связи с истечением его срока (ст. 429 ГК РФ).
Тем, кто не соглашался доплатить, строители рекомендовали идти в суд.
Ясно, что граждане, которые имели на руках предварительные договоры с ООО №1, не могли требовать признания за собой прав на квартиры, так как те уже являлись собственностью ООО № 2.
Заявить требования к ООО № 2 и арестовать квартиры потерпевшие также не могли, так как с ООО № 2 у них не имелось никаких договорных отношений.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Через некоторое время после сдачи дома в эксплуатацию потерпевшие стали узнавать из выписок ЕГРН о том, что их квартиры второе общество свободно продает всем желающим. Мало того, в отношении застройщика началась процедура банкротства.
На все вопросы сотрудники ООО №2 указывали, что граждане сами виноваты в сложившейся ситуации, так как ООО №1 изначально не могло реализовывать квартиры, строящиеся для ООО № 2.
Сложившееся положение привело к тому, что практически все участники долевого строительства согласились доплатить жуликам требуемые деньги.
Понятно, что подкованный клиент не попал бы в такую ситуацию, но это очень слабое утешение для потерпевших.
Сейчас, чтобы признать за потерпевшими в суде право собственности, чтобы им не платить вымогателям, нужно начинать процесс, в котором было бы установлено, на чьи именно деньги построен дом. Для этого нужна сложная и дорогая экспертиза, которую два-три дольщика просто не потянут. К сожалению, большинство потерпевших участвовать в судебном процессе  не хотят, так как уже заплатили жуликам все, что те потребовали.
По многочисленным жалобам уголовное дело так и не было возбуждено.

Один дольщик разоряет строительную компанию
публикация на www.granatmaxim.ru от13.07.2016
Строительная компания получила в аренду земельный участок с характеристиками: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под строительство многоквартирных жилых домов». Согласно проекту, на участке планировалось возведение домов несколькими очередями.  Когда первый дом ввели в эксплуатацию, в компанию явился собственник одной из квартир и высказал пожелание на счет того, чтобы компания «подарила» ему еще одну квартиру. На вопрос о том, с какого, собственно… числа он желает стать собственником, пайщик ответил, что «если ему немедленно не подарят квартиру, то у компании будут серьезные проблемы».  Умника вежливо отправили подальше, не выяснив толком, о чем речь.  Так как компания работает совершенно официально, дома строит строго по проекту, укладывается в сроки, установленные разрешением на строительство, угрозам не придали значения. Между тем жилец первого дома оказался не так прост, и организовал следующее.  Когда достроили и ввели в эксплуатацию второй дом, собственники квартир пошли получать свидетельства в Росреестр. Управление Росреестра отказало им в выдаче правоподтверждающих документов, ссылаясь на наличие… самовольной постройки.  На прием к регистратору явились представители мэрии и строительной компании, которые удивленно спрашивали, почему Росреестр посчитал строительство самовольным? Земля у компании в аренде, разрешение на строительство не отозвано и не просрочено, акт ввода в эксплуатацию уже подписан, какая может быть самовольность?  Росреестр сообщил, что самовольность постройки имеется, так как право аренды земельного участка прекращено. Далее цитирую: «в Управлении имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию… согласно которому в эксплуатацию принят многоэтажный дом первой очереди. Согласно пп. 4 п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом… Исходя из названных положений законодательства, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им». Таким образом, Росреестр по собственной инициативе, без мэрии и без строителей, сделал запись о прекращении права аренды строительной компании на земельный участок, и отказался выдавать свидетельства о праве собственности жильцам дома второй очереди.  Пока строители думали, как им поступить, и как без суда восстановить право аренды, ситуация резко ухудшилась. Другие клиенты компании, участники строительства второй и третьей очередей, вспомнив про

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

закон «О защите прав потребителей», про лакомые штрафы и неустойки, побежали в суды с исками о возврате денег, о расторжении договоров и т.п. Данные действия участников строительства вызваны тем, что деньги за строительство они отдавали в 2012-2014 годах, и, по их мнению, если они вернут свои деньги даже без неустоек, то все равно смогут купить на эти же суммы жилье большей площади, так как цены на недвижимость снизились.  Строителям приходится сейчас очень, очень туго, хотя, подчеркиваю, они полностью добросовестны и закон ни в чем не нарушали. Сейчас мы судимся с Росреестром.  Ответчик ссылается на судебную практику, которая при первом прочтении звучит в его пользу. Так, например, Определение ВС РФ № 305-ЭС16-3443 от 11.04.2016 указывает, что «согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. … В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка… Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у застройщика прекратилось».  Указанный текст Росреестр толкует очень просто: если появился первый собственник квартиры, то право аренды у строительной компании прекратилось автоматически.  Пока я не знаю точно, как собственник квартиры в первом доме добился в Росреестре погашения записи о праве аренды, но все произошедшее — его рук дело. Сейчас этот мерзавец снова заявился в строительную компанию и сообщил, что, если они хотят восстановить свое право аренды, то он все еще ждет квартиру в подарок, или готов принять ее «по символической цене». Строители не поддаются, платят мне за работу. Судимся…  Во всем произошедшем не пойму пока вот что. Первое.  Даже если согласиться с позицией Росреестра о прекращении права аренды в связи с тем, что мэрия уже не может распоряжаться землей, то как же ст. 617 ГК РФ, согласно которой «переход права собственности … на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды»? Пока не понимаю. Надеюсь, суд в решении разъяснит.  Второе.  Если бы участок под сданным домом был сформирован до ввода в эксплуатацию, спасло бы это от действий мошенника? Нет твердой уверенности.
№7 за 2016.
Из года в год в моих текстах появляются описания мошенничеств с продажами пригородного жилья. Они постепенно усложняются, становятся более изощренными, что можно заметить хотя бы по двум примерам: сравните вот это (п. 6 за 2010 г. http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2010/#6)

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

и вот это (п. 14 за 2015 г. http://granatmaxim.ru/stati-i-video/26_02_2016_g_seminar_v_samare/#14). Эволюция, как говорится, налицо.
При этом нельзя сказать, что от простых технологий воровства жулики отказываются. Вовсе нет. Зачем отказываться от несложных схем, если они все еще работают?
В конце лета 2016 г. обратились несколько клиентов, которые поведали следующую историю.
Есть общество, которое владеет на праве собственности земельным участком в пригороде, назначение земли – под индивидуальное жилищное строительство.  Данное общество предлагало всем желающим приобрести у него строящиеся дома и земельные участки по предварительным договорам.
О чрезвычайном риске покупки недвижимости по такой схеме, казалось бы, известно давно, и об этом столько раз говорилось (например, здесь http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/eshche_raz_pro_verkh_naivnosti_i_predvaritelnye_dogovory/), но все равно покупатели на такую недвижимость нашлись. Свое доверие к продавцу покупатели как обычно объясняли мантрой о том, что «ведь у ООО земля была на праве собственности».
Собрав деньги, руководитель общества стройку банально прекратил.
История бы не заслуживала никакого внимания, если бы не изящество, с которым началось банкротство компании. Так, чтобы инициировать банкротство, руководитель общества подписал заведомо неисполнимый договор с дружественной организацией. В договоре имелась третейская привязка, согласно которой все споры по договору должны рассматриваться не государственным, а третейским судом. В очень сжатые сроки третейский суд вынес решение о взыскании с общества крупной денежной суммы, после чего застройщик оперативно начал процедуру собственного банкротства. Цели банкротства вполне понятны – списать все долги, как вымышленные (перед дружеской организацией), так и реальные (перед дольщиками).
Пока у жуликов все получается, решение о банкротстве уже принято.
Озвучу несколько мыслей относительно того, как подобной схеме можно противостоять.
Согласно п.4 ПП ВАС РФ от 23.07. 2009 года № 60 «судам следует иметь в виду, что для возбуждения производства по делу о банкротстве требования, подтвержденные решением третейского суда, принимаются во внимание только в том случае, если имеется вступившее в законную силу определение арбитражного суда или суда общей юрисдикции о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение этого решения». По сути, ВАС РФ говорил о том, что решение третейского суда должно проверяться государственным судом. Если такой проверки не имелось, то процедура банкротства на основании решения третейского суда не может быть начата. Совсем недавно аналогичные разъяснения выпустил и Верховный суд России (определение ВС РФ № 305-ЭС16-10852 от 05.12.2016 г.).
На этом основании можно попробовать свернуть банкротство, добраться до имущества организации, а также до собственности директора и учредителей. Пока, конечно, неясно, что из всего этого получится. Если предумышленное банкротство удастся доказать, то перспективы хорошие, если нет — скверные.
В целом, очевидно, что использование третейских судов «не по назначению» встречается все чаще и чаще (см. например п. 8 обзора за 2014 г. (http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2014/#8).

№ 9 за 2016 г.
Еще раз про долевое участие.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Я думал, что прошлогодняя история про искусственное включение в реестр обманутых дольщиков в Москве будет последней по этой теме (п. 15 обзора за 2015 г. http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/26_02_2016_g_seminar_v_samare/#15), но оказалось, что это не так.
Новая история из Самары.
В 2007 г. администрация города выдала разрешение на строительство жилого дома.
В 2009 г. застройщик сменился. Договоры долевого участия с гражданами были переподписаны.
В 2011 г. второй застройщик начал банкротиться. Права дольщиков включили в реестр. Толку от этого не было, но, по крайней мере, Российская Федерация официально признала, что граждане такие-то на квартиры могут претендовать. Мой клиент ФИО также был включен в этот реестр.
В 2013 г. администрация внесла изменения в разрешение на строительство, застройщиком была указана уже третья по счету организация. Кроме того, чтобы сделать достраивание дома рентабельным, в разрешении была увеличена этажность дома.
Интересная деталь: на официальном сайте Министерства строительства Самарской области (http://www.minstroy.samregion.ru/) сведений о проведении конкурса по отбору застройщиков в отношении этого дома не опубликовано. Про другие дома сведения о конкурсе есть, а про этот — нет. Не знаю, почему.
После передачи дома третьему застройщику, уже в 2013 г., новые договоры долевого участия начали регистрироваться. Все предыдущие договоры регистрации не проходили. Казалось бы, для дольщика ФИО все должно было кончиться хорошо. Достаточно лишь переподписать договор с новым застройщиком, ведь дом на самом деле достраивают. Но… Новый застройщик сделал вид, что дольщик ФИО к стройке никакого отношения не имеет. Дольщику было очень обидно, т.к. он вложил деньги в стройку в самом ее начале, в 2007 г., и сразу оплатил 100% цены. При этом он точно знает, что с большинством других дольщиков новый застройщик договоры переподписал, и их права уже видны в выписках из ЕГРП. А с ФИО этого не произошло.
Почему?
Я не могу со стопроцентной уверенностью сказать конкретно про этот дом, мы еще собираем документы, но расскажу про аналогичную ситуацию, которая уже завершилась cудебными решениями. Там было все то же самое: новый застройщик часть дольщиков оформил «к себе», а часть – нет. Соответственно, часть дольщиков, оплативших деньги прежнему застройщику, получила право собственности, а остальные пошли в суд. Когда они это сделали, выяснилось следующее.
Оказывается, условия конкурса, на котором выбирался застройщик, были сформулированы дословно так: «победителем признается лицо, предложившее удовлетворение наибольшего количества прав требований участников долевого строительства многоквартирных домов, включенных в реестр обманутых дольщиков в силу Закона Самарской области от 16.03.2007 г. № 13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов…».
Из этой формулировки вытекает два очень важных вывода.
Во-первых, совершенно необязательно, что новый застройщик, который взялся достраивать дом, обязательно построит квартиры всем тем, кто оплатил деньги прежнему застройщику. Потому что формулировка «удовлетворение наибольшего количества прав требований участников долевого строительства» совершенно не подразумевает удовлетворение требований всех участников. Так что квартиры однозначно получат не все. Вывод простой, но для граждан совершенно не очевидный.
В тот раз дольщики, которые остались без квартир, мне просто не поверили. Приходилось давать им ссылку на сайт местного Минстроя, чтобы они сами прочитали об условиях конкурса, но даже после этого многие все еще не верили. Ну это, уже, как говорится, не к юристу вопрос.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Во-вторых, если еще раз посмотреть формулировку условий конкурса, то сам лот описан таким образом, что застройщик должен учитывать только права тех дольщиков, которые включены в реестр обманутых дольщиков Самарской области. Важное уточнение.
То есть, если дольщик не занимался включением в реестр, или ему по каким-то причинам отказали во включении в этот список, то застройщик такому дольщику ничего не должен. Пусть этот дольщик обращается к прежнему застройщику – так все построено. Даже если у него на руках договор с прежним застройщиком и платежные документы в порядке, и даже если его набор бумаг точно такой же, как у других дольщиков, но он не попал в местный реестр «обманутых дольщиков» — этот гражданин своей квартиры не увидит.
В итоге у граждан возникает озлобленность на судей, которые отказывают в исках о признании прав на квартиры, отказывают в требованиях обязать застройщика перезаключить договор долевого участия. Но судьи здесь как раз ни при чём, ведь у них связаны руки. Судьи работают по уже установленным правилам, местным и федеральным.
Например, в рамках дела № 33-2213/2016 Самарский областной суд указал в апелляционном определении: «при установлении обстоятельств того, что договор долевого участия в строительстве между застройщиком и Агарковой С.В. в установленном законом порядке не зарегистрирован, требования Агарковой С.В. в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, не включены, отказ Министерства строительства Самарской области во включении требований в указанный реестр Агарковой С.В. не обжалован, необходимые для удовлетворения исковых требований основания, отсутствуют».
Я цитирую это решение как очень показательное. В рамках арбитражного процесса требования этой женщины в реестр кредиторов были включены. По сути, арбитражный суд признал ее права. Суд общей юрисдикции – нет (!).
Это удивительно, но, на самом деле, так может быть. Судьи здесь ни при чем, просто так работает закон. В реестр требований к банкроту включат всех, а в список собственников квартир – тех, кто попадет под вышеописанные условия (нужно сперва  попасть в реестр обманутых дольщиков).
Обращаю внимание, что эта ситуация не является локальной и не присуща только Самарской области.
Приказом Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013г. № 403 утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, и правила ведения соответствующего реестра. Эти правила – общероссийские. Соответственно, конкурсы по отбору застройщиков на аналогичных условиях проводятся по всей стране, и везде может возникать этот раскол: дольщики, которые получат квартиры от нового застройщика отделяются по ряду признаков от дольщиков, права которых новый застройщик не признаёт и уже не признает.
Об этом нужно знать хотя бы тем, кто является участником «проблемного» долевого строительства, потому что к ним, как мало к кому еще, применима поговорка о том, что «под лежачий камень вода не течет».

про мошенничества с расписками
№ 10 за 2016
Кто из нас не составлял долговые расписки?
С такой ерундой обычно даже не обращаются к юристу, и редко кто из-за необходимости составить договор займа станет нанимать адвоката или поедет к нотариусу. Между тем судебная практика в России выкидывала замечательные финты, связанные с взысканием денег по договорам займа.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Одним из моих учителей была адвокат Солдатова Татьяна Николаевна. Она показывала мне решение, в котором черным по белому было написано, что подписанный договор займа не подтверждает заключение договора займа. Именно такая формулировка была в решении. Замечательная (без иронии) логика этого решения указывала на то, что договор займа – реальный, то есть считается заключенным с момента передачи денег (п.1 ст. 807 ГК РФ). Соответственно, в подтверждение передачи денег должна иметься расписка или банковские документы. Сам же договор займа, если нет расписки или платежного поручения, не может подтверждать факт передачи денег. Свидетельские показания в том судебном процессе в качестве доказательства передачи денег приняты не были (суд сослался на прямой запрет допроса свидетелей пункта 1 ст. 162 ГК РФ).
Это было уже много лет назад, и у меня был тогда только пленочный фотоаппарат, но текст решения я помню, как будто читал его только вчера.
В мотивировочной части решения судья указывал, что, поскольку нет доказательств передачи денег, то договор займа является незаключенным. Обратное ведь не доказано. На этом основании в иске о взыскании денег истцу было отказано. Подчеркну: было отказано в иске о взыскании долга по договору, который был составлен и подписан в нотариальной конторе. Причем суду был предъявлен оригинал нотариально заверенного договора займа. Но в иске все равно отказали.
В этом решении была логика, которая мне очень нравится. Позиция судьи необыкновенно хороша с точки зрения допустимости доказательств (ст. 60 ГПК РФ). Посудите сами: договор займа действительно говорит больше об условиях займа, нежели о состоявшемся факте самого займа.
К сожалению, данная практика не получила распространения, и в целом для взыскания денег с должника договора займа обычно бывает достаточно. Но, «намотав на ус», оформляя заемные отношения (по просьбе займодавца, конечно,) я всегда отдельно прошу составить расписку о передаче денег или перечислить деньги безналом. На всякий случай.
Интересно, что, хотя описанная позиция суда мало прижилась в отношении договоров займа, но в сфере споров о недвижимости эта логика работает. Так, факт передачи денег за жилье судьи редко считают доказанным, если кроме договора купли-продажи покупатель ничего продемонстрировать больше не может. Чтобы ни было указано в договоре, факт передачи денег за недвижимость должен документироваться отдельно – с этим согласны если не все, то очень многие судьи.
Странно все-таки складывается судебная практика в России.
Отношения разные (займ или купля-продажа), но суть одна. Почему практика в разных отношениях отличается – внятного объяснения нет. Хотя, что удивляться: в 2011 г. было все то же самое, только в отношении договоров купли-продажи и договоров ренты (п. 12 обзора за 2011 г. http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/#12).
Так бывает в юриспруденции. Поэтому лучше подстраховаться, и факт передачи денег взаймы документировать отдельно.
В продолжение темы про займ опишу несколько неожиданных мошенничеств.

Первое началось с того, что микрофинансовая организация под расписку заняла денег физическому лицу. Заемщик возвратил долг, забрал назад свою долговую расписку, а после получил повестку по гражданскому иску. Что произошло?
Оказалось, что кредитор отдал не оригинал, а качественную цветную ксерокопию расписки. Все очень просто.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Другой вариант этого же мошенничества: получая деньги назад, кредитор в присутствии заемщика порвал долговую расписку на клочки. Как потом выяснилось, он порвал не оригинал, а цветную ксерокопию расписки. И после подал в суд.

Это такие простенькие, но заслуживающие внимания мошенничества. Во всяком случае, после того, как с ними столкнулся, я завел в офисе микроскоп. Сейчас могу уверенно отличить оригинал документа от цветной ксерокопии. (Купите недорогой микроскоп, полезная вещь, и действует успокаивающе).

Вторая схема куда более серьезная.  В 2016 году я дважды с ней сталкивался.
Каждый раз очень неприятные ситуации возникали в связи с неправильным оформлением документов, подтверждающих возврат займа. Один раз потерпевшим оказался знакомый и успешный риелтор, в другой раз – владелец ломбарда. В обоих случаях потерпевшие занимали деньги перед покупкой недвижимости, вернули их в полном объеме и в срок, но от неприятностей это не уберегло. Опишу на примере риелтора.
Агенту недвижимости приглянулся земельный участок с домом, который продавался банком за долги. Предложение для покупки было выгодным.
Чтобы участвовать в торгах, риелтор внес первоначальный платеж из свободных средств, но полной суммой для совершения покупки он не располагал. Под будущую сделку он занял деньги у знакомого ростовщика, о чем был составлен договор займа. Заемные деньги поступили на банковский счет риелтора, с которого он планировал рассчитываться с организаторами торгов.
После окончания торгов риелтор произвел частичный возврат долга, перечислив деньги на банковскую карту кредитора. Основную сумму долга риелтор передал наличными, и при этом он забрал себе тот экземпляр договора займа, который оставался у кредитора. Предвосхищая вопросы, уточню: риелтор забрал именно оригинал документа. Стороны договора пожали друг другу руки и разошлись.
Через полгода риелтору прилетела судебная повестка о взыскании долга. Не признав иск, в возмущении он продемонстрировал суду оба экземпляра договора займа. (У истца на руках была всего лишь ксерокопия договора займа).
Вероятнее всего, в этом иске было бы отказано, если бы не юрист истца.
Представитель истца представил в суд довольно обширную судебную практику, в которой обстоятельства были очень похожи на рассматриваемое дело. В этих решениях описывались ситуации, в которых:
— факт получения денег взаймы стороной ответчика не оспаривался;
— в подтверждение заключения договора займа истцом была представлена незаверенная ксерокопия договора займа;
— оба подлинных экземпляра договора займа находились на руках у ответчика;
— ответчик ссылался на то, что отсутствие у истца оригинала договора займа и предоставление ответчиком двух подлинных экземпляров договора свидетельствует о прекращении долговых обязательств — ст. 408 ГК РФ: «если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ»;
— логика ответчика во всех случаях сводилась к тому, что, раз кредитор передал ему договор займа, то его долг полностью погашен.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Несмотря на довольно обоснованную позицию ответчиков, все представленные решения были вынесены в пользу истцов (см., например, апелляционное определение Московского городского суда № 33-38007/2014 от 20 ноября 2014 г.). Мотивировка того, почему иски удовлетворялись, была следующей.
Во всех случаях договоры займа содержали условия о том, что платежи по возврату  должны осуществляться заемщиком по реквизитам, указанным в договоре. Также во всех случаях ответчики утверждали, что возврат денег осуществлялся наличными, что и позволило каждому из ответчиков забрать оригинал договора займа (при личной встрече с кредитором).
В решениях судьи указывали следующее.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Соглашения об изменении безналичного порядка перечисления денег стороны не заключали. В связи с этим судьи от раза к разу приходили к выводам, что только на основании наличия у ответчика двух оригинальных договоров займа нельзя установить факт того, что долг возвращен. По этой причине иски удовлетворялись. В решениях акцентировалось, что сведений о предусмотренном договором (т.е. о безналичном) возврате денег ответчиками представлено не было. Более того, все ответчики лишь забирали у кредиторов оригиналы договоров займа, и никто из них не требовал выполнить какую-либо запись на договоре о том, что долг полностью погашен. Все это в совокупности приводило к удовлетворению исков.
Судья, рассматривающий иск к риелтору, требования удовлетворил в полном объеме, вместе с договорными процентами. После в частном порядке пояснил, что другого решения вынести не мог. Что, в общем, вполне понятно.
От аналогичного иска к владельцу ломбарда нам удалось отбиться, но, надо сказать, что в том процессе мы действовали совершенно «неспортивно», и отказ в иске был связан с процессуальными основаниями (неявкой истца). Выиграть этот процесс честно было невозможно.
По итогам двух этих процессов однозначно делаю вывод: если договор займа предусматривает безналичное исполнение, а должника просят передать деньги наличными, то обязательно должен составляться отдельный документ, ясно указывающий, что долг погашен полностью. Если кредитор отказывает в составлении такой бумаги, то заемщику следует просто исполнять условия договора – возвращать деньги безналично, либо, в крайнем случае, вносить их на депозит нотариусу. Потерпевшие в описанных случаях этого не делали, что и позволило мошенникам заявить свои иски.

про форму предварительного договора
№ 17 за 2016 г.
Про мошенничества с предварительными договорами уже столько сказано… В 2016 г. я с трудом собрал все схемы, с которыми сталкивался и которые касаются предварительных сделок. Вот они, все десять штук здесь (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/eshche_raz_pro_verkh_naivnosti_i_predvaritelnye_dogovory/).
Как это не смешно, но в 2017 г. нарисовалась одиннадцатая комбинация.
Владелец 1/2 доли в праве на квартиру подписал предварительный договор, принял крупный задаток и сейчас уклоняется от основной сделки. Деньги не возвращает. Кричит, что предварительный договор куплипродажи доли подлежит нотариальному удостоверению, и что без нотариального удостоверения договор ничтожен. По логике этого продавца, обязать его продать свою долю суд не сможет. Выплачивать семизначную сумму задатка аферист планирует из своей пенсии.
Ситуация скверная и вдвойне неприятная тем, что покупатель – дочь ответчика, и владелица другой 1/2 доли.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Ну что тут сказать…
С одной стороны, с лета 2016 г. ситуация в правовом регулировании действительно поменялась, с другой – все это мы уже проходили. Такие споры уже были, просто они не касались недвижимости. Сразу вспоминается вот что.
Абзацем 1 п. 11 статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью» уже давно установлено, что «сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки».
Абзацем 3 этого же пункта определено, что разрешается заключать договоры, устанавливающие обязательство совершить в будущем при возникновении определенных обстоятельств сделку, направленную на отчуждение долей в уставном капитале. По сути, здесь речь идет о предварительных договорах, совершенных под условием.
Соответственно, по этим нормам закона уже формировалась судебная практика. Ответчики по таким искам также в какой-то момент «передумали» заключать договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, и также ссылались на то, что предварительный договор нотариально не удостоверен и ничтожен. В понимании этих ответчиков и в соответствии с п.2 ст. 429 ГК РФ, «предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность». По сути, относительно ничтожности сделки Гражданский кодекс РФ уже давно дублировал указания ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Что интересно, данный спор был урегулирован Высшим арбитражным судом РФ, причем со свойственной ему элегантностью.
Может быть, я просто ностальгирую по практике ВАС РФ, но смотрите сами, как все было решено в определении от 05 марта 2012 года по делу № А50-11309/2011: «Решением от 16.08.2011 Арбитражный суд Пермского края отказал в удовлетворении иска Евдокимова Д.А. к Колесникову И.А. о признании недействительным по мотиву несоблюдения нотариальной формы заключенного между ними предварительного договора от 30.06.2010 купли-продажи доли в уставном капитале общества… и о применении последствий недействительности этой сделки… В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов елка что с ней связанное в порядке надзора Евдокимов Д.А. просит отменить их… Изучив судебные акты и доводы заявителя, суд не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации… Предметом оспариваемого договора, как установлено судами, является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу отчуждения доли (части доли) в уставном капитале хозяйственного общества. Следовательно, по мнению судов, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора купли-продажи доли не влечет за собой недействительность этой сделки».
Ранее нижестоящий  17 ААС РФ также привел очень интересною мотивировку: «принимая во внимание, что в абз. 3 пункта 11 статьи 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью названы две сделки, требующие нотариальное удостоверение: договор, в котором выражена воля отчуждателя на передачу доли в случае возникновения определенных обстоятельств; сделка, непосредственно направленная на отчуждение доли, то рассматриваемый договор не требует нотариального удостоверения и считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Заключенная на его основании сделка подлежит нотариальному удостоверению»
Я уверен, что эта позиция является совершено верной.
Абсолютная глупость – нотариально удостоверять предварительный договор, по которому не переходят деньги или имущество.
При этом, конечно, ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017), а конкретно ст. 42 названного закона, предписывает нотариальную форму для «сделки по

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество». Но ведь и ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» содержит такие же указания, просто в нем речь идет о другом объекте.
Хотелось бы подвести черту, но, к сожалению, это трудно сейчас сделать.
ВАС РФ, как вы знаете, ликвидирован, и у судебной системы России осталась только одна голова. По этой причине в настоящее время довлеет судебная практика Верховного суда России, который  относительно предварительных договоров и их формы, насколько мне известно, еще не высказывался. Будет ли новая судебная практика руководствоваться названным определением ВАС РФ сказать не могу.
Опасения связаны вот с чем. Например, ранее Высший арбитражный суд РФ всегда не приветствовал передачу денег по предварительному договору, а переданный по предварительной сделке задаток всегда считал авансом. Это было совершенно правильно, так как задатком не может обеспечиваться безденежное обязательство, а предварительный договор – всегда безденежный, его природа — безденежна. В тоже время Верховный суд РФ допускал наличие задатка в отношениях по предварительной сделке, и просто закрывал глаза на то, что такая схема противоречит самой природе задатка, у которого всегда есть платежная функция. Практики на эту тему – масса. В итоге, после ликвидации ВАС РФ позиция Верховного суда РФ стала доминировать.
Возможно, что Верховный суд РФ все-таки и по затронутому вопросу выскажется иначе, и тогда уж точно нам придется предварительные договоры купли-продажи долей в праве собственности нести к нотариусам.
Не хотелось бы, конечно.
Что касается покупателя 1/2 доли и ее спора с отцом – женщина решила в суд пока не подавать. Как даст отмашку, начнем процесс, у меня все готово.

про эффективное исп. производство и обращение взыскания на единств. жилье
№4 за 2015 г.
Следующий эпизод не является мошенничеством – просто очередная схема, не очевидная для многих участников рынка недвижимости.
История такова.
В небольшой частной компании работал наемный управляющий. Компания оказывала финансовые услуги и имела достаточно состоятельную клиентуру.
По какой-то причине между учредителем и управляющим возник конфликт. Результатом этого конфликта стало увольнение управляющего. Помимо увольнения, учредитель нашел способ «повесить» на наемного работника убытки компании, в результате чего управляющий оказался должен бывшему работодателю значительную сумму.
Так как управляющий был финансистом, он предусмотрительно избавился от всей ликвидной собственности еще до возбуждения исполнительного производства. Должник не смог продать только свою единственную квартиру, так как та была обременена ипотекой, и кроме как в этой квартире жить ему было негде.
Когда бывший работодатель понял, что взыскать деньги с должника ему не удастся, он попробовал добраться до единственного жилья должника. Для этого он начал использовать схему, описанную в п. 12 обзора за 2012 г. Реализовать эту схему в полном объеме помешало ипотечное обременение квартиры, а также то обстоятельство, что отдельных тонкостей технологии взыскатель не знал. Если совсем коротко, то взыскатель просто не получил ни копейки.

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

Тогда учредитель фирмы, будучи человеком умным, придумал свою, и, надо сказать, очень любопытную технологию.
Через знакомых он связался с руководителем банка, в котором у должника была заложена квартира. Про этот замечательный банк я уже рассказывал: он всегда не прочь изъять у ипотечного заемщика его собственность (п. 2 обзора за 2014 г.).
Сотрудники этого банка и учредитель фирмы очень удачно «спелись», и произошло следующее.
Несмотря на то, что у должника не имелось никакого официального дохода, и в справке 2НДФЛ стояли нули, он продолжал исправно платить по ипотечному кредиту, прекрасно понимая, что неоплата данного долга приведет к потере жилья.
Условиями кредитного договора, заключенного между банком и заемщиком, было предусмотрено, что последний обязан ежемесячно вносить определенную сумму на банковский счет, с которого банк производит списание ипотечных платежей. С этой целью заемщик при оформлении кредита заполнял соответствующее платежное поручение.
По сути, ежемесячные платежи, как и в подавляющем большинстве банков, зачислялись должником на самый обычный банковский счет, на котором деньги  находились непродолжительное время (до их списания по кредиту).
Таким образом, хотя должник и предусмотрительно избавился от всех своих банковских счетов, от ссудного счета избавиться он никак не мог. Этим и решили воспользоваться его недоброжелатели.
Взыскатель забрал из службы судебных приставов исполнительный лист, и отнес его непосредственно в банк, в котором у должника имелся ипотечный кредит. Такие действия предусмотрены законодательством: согласно п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве», исполнительный документ о взыскании денежных средств или об их аресте может быть направлен в банк или иную кредитную организацию непосредственно взыскателем.
Кредитное учреждение приняло к сведению поступивший исполнительный лист, и с этого момента все поступающие платежи по погашению ипотечного кредита… стали списываться в пользу взыскателя. Таким образом, должник, сам того не ведая, вместо погашения долга по ипотеке стал гасить свой долг перед бывшим работодателем. Банк же не получал никакого исполнения вовсе.
Теоретически, банк мог бы сообщить должнику о том, что его деньги не идут в счет погашения долга, а уходят бывшему работодателю. Например, банк мог бы под каждый ежемесячный ипотечный платеж открывать отдельный счет, с которого в первую очередь списывались бы деньги в счет погашения кредита. Но банк не стал информировать заемщика о сложившейся ситуации, и в течение полутора лет ситуация оставалась без изменений: все платежи уходили в пользу взыскателя, а долг по ипотеке не гасился.
Видимо, в этот период должник полагал, что он всех перехитрил: приставы его больше не беспокоили, а денег взыскателю, как он думал, он не платил.
Возникает вопрос: почему банк «молчал», и почему он фактически помогал этим взыскателю?
Все предельно просто.
У работников банка был, как обычно, свой интерес: получить квартиру.
Спустя полтора года к заемщику был предъявлен иск о расторжении договора кредита и об обращении взыскания на квартиру. Хотя иск явился для заемщика полнейшей неожиданностью, выписка движения денег по ссудному счету все прояснила.
После решения суда квартира была выставлена на торги. Поскольку ни на первых, ни на повторных торгах на  квартиру не нашелся покупатель, квартира досталась банку, а чуть позже – одному из работников

495 363-49-07 Запись онлайн 8 925 543 82 12 www.ShkolaRieltora.ru

кредитного учреждения. В этом и заключалась мотивация банка. Мотивация взыскателя также вполне понятна – хотя он и не получил весь долг целиком, все же получал полтора года те деньги, которые должник отдавал за ипотеку. Замечательный, кстати, способ взыскивать деньги с неисправных должников. Общий вывод: должник потерял единственное жилье, даже несмотря на то, что оно было обременено ипотекой. Получается, в прежней схеме (п. 2 обзора за 2014 г., http://granatmaxim.ru/stati-ivideo/edinstvennoe_zhile_vozmozhno_zabrat_za_dolgi/) мошенники могли забрать у должника единственное жилье, если оно не обременено залогом, а технология 2015 г. более отточена: есть залог или нет, право б=на квартиру будет потеряно.

КОНЕЧНО ИНФО МНОГО-НО ЭТО ВСЕ ИЗ ЖИЗНИ -И ЭТО ПРАВДА НАШЕЙ ЖИЗНИ!!!
БЕРЕГИТЕ СЕБЯ-СВОИ СЕМЬИ-И ГЛАВНОЕ -ВАМ ЗДОРОВЬЯ!!!


Источник: http://xn-----llcngrdjddy7e.xn--p1ai/



Рекомендуем посмотреть ещё:



Отзывы о - Отдых с детьми Конкурс по вязанию 2018


Елка что с ней связанное Елка что с ней связанное Елка что с ней связанное Елка что с ней связанное Елка что с ней связанное Елка что с ней связанное

ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ